Dans Le Monde, Grand Paris, le pari perdu de la mixité sociale

" 5eme et dernier volet du récit Grand Paris dans Le Monde. Un article sérieux, et ma conclusion, en l'absence de politiques publiques métropolitaines visant a corriger, maîtriser l'évolution ce mouvement d'embourgeoisement sera un rouleau compresseur" Pierre Mansat

Grand Paris : le pari perdu de la mixité sociale
Par Isabelle Rey-Lefebvre

Les défis du Grand Paris 5/5. Les nouveaux transports et les logements neufs, présentés comme un moyen de favoriser le rééquilibrage entre l’ouest et l’est de la Métropole, pourraient ne retoucher qu’à la marge la géographie sociale établie.
Du Grand Paris, faut-il attendre davantage de mixité sociale ou, au contraire, redouter plus d’inégalités ? Le discours public magnifie l’accessibilité par des transports en commun et des logements nouveaux, censés soulager la saturation du réseau métropolitain, la tension sur les prix de l’immobilier, et favoriser le rééquilibrage entre l’ouest et l’est de la Métropole. La réalité risque d’être plus nuancée. « A mon avis, une telle infrastructure ne bouleversera pas la géographie sociale des territoires, analyse Daniel Béhar, directeur d’études pour la coopérative conseil Acadie et professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris. Mais elle ne doit pas non plus devenir le bouc émissaire de la ségrégation. »
Chacune des 68 gares du Grand Paris Express, dont 46 nœuds de connexion, qui ceinturera la Métropole, auxquelles s’ajoutent 17 gares en prolongement des lignes actuelles, sera au cœur d’un quartier redessiné, dans un rayon de 800 mètres alentour, mêlant logements, bureaux, activités, hôtels, commerces, espaces publics et jardins. Car le Grand Paris, c’est aussi et surtout un projet urbain, basé sur le principe de « la densification générale », pour reprendre les termes du géographe Francis Beaucire, lors de sa conférence du 17 septembre 2018 à la Cité des humanités et des sciences sociales, à Aubervilliers. Il espère :
« Le supermétro devrait réparer une inégalité d’accessibilité aux emplois entre l’ouest, en partie pourvu de liaison ferroviaire circulaire, et les communes de l’est, sous-équipées. »
A condition que le tronçon est de la ligne 15, la plus retardée aujourd’hui, voie le jour…
Fièvre constructive
Dans l’ensemble de l’Ile-de-France, l’objectif est de construire, chaque année, 70 000 logements, dont 10 000 dans les quartiers de gare, avec 30 % de logements sociaux. Entre 2015 et 2018, ces chiffres ont déjà été dépassés, frôlant par exemple, en 2017, les 100 000 logements neufs.
La fièvre constructive et la spéculation immobilière ont saisi la petite couronne : « La Métropole n’attend pas le métro, résume Daniel Béhar. Les communes proches de Paris et la petite couronne subissent, depuis 2015, une pression immobilière folle. Les constructions densifient ces quartiers-faubourgs souvent pavillonnaires et pas toujours adaptés à un tel afflux en termes de voirie et de réseaux divers, bien avant la mise en service des nouvelles lignes de transports. Il y a risque de congestion, les premières années », s’inquiète-t-il. Les démographes de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) prévoient l’arrivée d’un million de Franciliens supplémentaires d’ici à 2035, dont la moitié en petite couronne, concentrés en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, tandis que Paris stabiliserait sa population.
La hausse continue des prix de l’immobilier dans la capitale, où le mètre carré a doublé en dix ans, accélère le départ de populations poussées hors de Paris, la plupart employés, issus de la classe moyenne inférieure. Cette gentrification – cet embourgeoisement – des quartiers périphériques, combinée au projet du Grand Paris, redouble l’inflation immobilière, donc le risque d’éviction des ménages les plus modestes.
Des îlots d’embourgeoisement
Le phénomène est très lisible en Seine-Saint-Denis : à Saint-Ouen, par exemple, les prix des logements existants ont, selon les notaires, augmenté de 38 % entre 2013 et 2018, de 21 % à Pantin, 19 % à Montreuil, 17 % à Bagnolet, 13 % à Romainville, contre 8 % de hausse moyenne constatée sur le département. Dans certaines communes, le décollage des prix est plus récent, de 7,2 % à La Courneuve entre 2018 et 2019, de 11,4 % au Blanc-Mesnil ou 5,7 % à Noisy-le-Sec, alors que toutes ces communes connaissaient jusque-là une dévalorisation. « Je fais l’hypothèse que cette attractivité aille bien au-delà des quartiers des gares, se diffuse au fur et à mesure de l’avancée des travaux et finisse par toucher la grande couronne », prévoit M. Béhar.
A Pantin, en 2016. Le prix des logements de la commune a augmenté de 21 % entre 2013 et 2018. | 
Au sud de Paris, la future ligne de métro 15, qui reliera l’est et l’ouest, fait tout autant flamber les prix dans les communes du Val-de-Marne qu’elle traverse, comme Cachan (+ 17,3 % en cinq ans), Arcueil (16 %), Villejuif (19,4 %), L’Haÿ-les-Roses (13,2 % en une seule année). Dans les Hauts-de-Seine, Bagneux (19,9 % en cinq ans), Châtillon (12,7 %), Montrouge (13,3 %), Malakoff (21,5 %) et, au nord, Clichy (22,5 %), Bois-Colombes (20 %) ou Gennevilliers (11,4 %) sont au diapason.
L’embourgeoisement ne touche pas les communes entières, seulement quelques îlots dans une gentrification « en peau de léopard », selon l’expression de Daniel Béhar. Ces îlots voisinent avec de grands ensembles d’habitat social restés terre d’accueil des populations modestes et immigrées. Réhabilités et mieux desservis, puisque 40 quartiers prioritaires de la politique de la ville, sur 272 en Ile-de-France, seront désenclavés, ces immeubles permettront sans doute à leurs habitants d’élargir les opportunités d’emplois, d’études et de soins mais conserveront leur spécialisation sociale. C’est ce que montre une étude de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Ile-de-France, parue en mai 2019, sur les ressources des habitants, et qui mesure, depuis le début des années 2000, une polarisation toujours plus marquée entre secteurs aisés et secteurs pauvres.
Les étrangers, par exemple, sont de plus en plus concentrés dans certains quartiers où le niveau de vie médian a d’ailleurs baissé, entre 2001 et 2015. Pour Laurent Chalard, géographe, « l’arrivée, en Seine-Saint-Denis, de nouvelles populations plus diplômées et aisées ne concerne que quelques faubourgs et leur présence ne signifie pas un rééquilibrage social, notamment dans les écoles, qu’elles fuient ». Un promoteur observe :
« Les élus s’étonnent de ces nouveaux arrivants qui habitent là mais n’y vivent pas, n’utilisent pas les services municipaux, les centres de loisirs, la cantine, les équipements sportifs… »
Apaiser les prix
La construction massive accentue la pression immobilière, donc les prix de l’habitat existant, autour des futures gares. Sur ce sujet, les pouvoirs publics se rassurent grâce à quelques outils antispéculatifs : 44 % des nouveaux terrains sont déjà la propriété des collectivités locales ou de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF), présent dans 85 % des communes concernées. Son rôle est précisément d’apaiser les prix, en achetant le plus en amont possible et en revendant à prix coûtant aux aménageurs.
« Mais, sur les terrains encore aux mains de propriétaires privés, je constate une surchauffe, une surenchère des promoteurs, toujours plus nombreux, et des sociétés foncières, raconte Gilles Bouvelot, directeur de l’EPFIF. Ils démarchent des propriétaires de pavillons, de bâtiments d’activités, et proposent des sommes mirobolantes, escomptant que le nouveau plan local d’urbanisme améliore la constructibilité ou change l’usage d’entrepôts en logements. » Ces prospecteurs fonciers sont dotés de logiciels, comme Orus ou KelFoncier, qui scrutent les cadastres et les plans locaux d’urbanisme, désormais en ligne, et y repèrent les terrains constructibles. Ainsi, à Champigny-sur-Marne, pour un petit terrain de 3 600 mètres carrés, le promoteur Parthena, qui espérait y construire le triple de surface d’habitation, a été jusqu’à proposer 6 millions d’euros… L’EPFIF a cependant réussi à préempter pour trois fois moins cher !
Les interventions de l’Etablissement pour calmer les prix ne suffisent cependant pas. C’est pourquoi une société dédiée, la Foncière publique d’Ile-de-France, créée en mai 2019 avec la Caisse des dépôts et consignations qui lui offre une puissance financière accrue sous forme de prêts, va seconder l’EPFIF en acquérant des parcelles encore plus en amont pour les exploiter et les garder à moyen terme – dix ans – avant de les céder à un coût maîtrisé.
Construire du logement social, dans la proportion de 30 %, est l’autre moyen de lutter contre la gentrification. Mais à y regarder de près, par exemple le long de la future ligne 15, il s’agit, à 65 %, de petits logements, beaucoup de résidences étudiantes ou pour personnes âgées, certes comptabilisées comme sociaux mais qui n’accueilleront pas les familles. « Le vrai test sera Clichy-sous-Bois, estime un promoteur. Si cette commune, parmi les plus déshéritées, bientôt desservie par le tramway et le Grand Paris Express, arrive à attirer des cadres, alors la mixité sociale aura gagné du terrain. »