Sur Bussiness Immo:Cœur vibrant et morne périphérie: un avenir à craindre pour la métropole parisienne

Cette réflexion ( ci-dessous) est importante, le cœur métropolitain doit se penser dans un rapport étroit avec l'ensemble du système métropolitain : ce qu'on appelle "grande couronne", les villes nouvelles, Roissy, Saclay, et au delà l'axe Seine, les villes à 1h de TGV,le Grand Bassin Parisien, le rapport au territoire national (voir territoires 2040)... Pierre Mansat

Point de vue de Simon Goudiard et Quentin Lamour, Adequation

Il rend les secteurs desservis plus attractifs pour les investisseurs, les entreprises et les salariés. Les gares du GPE polarisent donc fortement les investissements publics et privés, dans un rayon de 500 m autour d’elles.

Parallèlement, les besoins régionaux en logements, estimés à 70 000 par an par le Comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH), sont convertis en objectifs concertés à l’échelle intercommunale puis communale. C’est ce qu’on appelle la territorialisation de l’offre de logements en Île-de-France (TOL).

En forçant un peu le trait, on peut voir d’un côté un fléchage des investissements vers un cœur métropolitain bien desservi, de l’autre une gestion régionale et essentiellement quantitative de l’afflux de population que ces mêmes investissements contribuent à attirer.

En cela, l’association du GPE et de la TOL crée une métropole à deux vitesses, ce qui constitue précisément un frein au processus de métropolisation.

Le mécanisme à l’origine de cet effet pervers est simple. L’attractivité accrue du Grand Paris génère de facto une pénurie de logements là où la plupart des salariés souhaitent habiter, c’est-à-dire à une distance raisonnable de leur lieu de travail.

C’est donc ailleurs que l’on va construire des logements, dans des secteurs de deuxième et troisième couronne où le foncier est moins cher, justement parce que l’offre de transport y est moins accessible, ce qui va de pair avec une activité économique moindre. La grande couronne représente 45 % de la population de la métropole mais seulement 30 % des emplois et à peine un quart des entreprises régionales dont le chiffre d’affaires annuel dépasse 10 M€.

Cette offre résidentielle par défaut attire les populations les plus modestes, qu’elle contraint à des déplacements pendulaires pénibles vers les principaux bassins d’emploi. Elle leur fait subir une pression fiscale accrue par la nécessité de créer des équipements publics supplémentaires et génère peu de valeur foncière. On observe ainsi que les prix de l’immobilier ont augmenté de 5% en grande couronne contre 12 % en petite couronne entre 2010 et 2017.

Autrement dit, le processus de métropolisation en cours tend à reproduire le syndrome pourtant largement décrié des cités dortoirs.

Trois pistes de réflexion nous semblent devoir être suivies rapidement pour changer de direction et éviter cet écueil.

1) Un diagnostic partagé

À notre connaissance, les effets de la stratégie de métropolisation sur la cohésion territoriale de l’Île-de-France n’ont pas été suffisamment étudiés, ou à tout le moins partagés entre l’ensemble des parties prenantes du développement métropolitain.

2) Une volonté de cohésion territoriale plus affirmée

Des sommes considérables d’argent public sont investies dans le GPE et les opérations d’aménagement d’intérêt métropolitain. Par effet de levier, les secteurs concernés bénéficient d’investissements privés encore plus importants.

Le reste du territoire est non seulement moins aidé, mais il subit les externalités négatives de ces “grands travaux” par la pression résidentielle qui en découle. Il ne serait donc pas absurde qu’une partie de la plus-value foncière réalisée dans le cœur métropolitain soit redistribuée au titre de la cohésion territoriale.

3) Un vrai projet d’aménagement du territoire hors du cœur métropolitain

La duplication d’écoquartiers périurbains aux qualités inégales, issue de la TOL, doit-elle être le modèle unique d’aménagement du territoire hors du cœur métropolitain ?

Ce n’est pourtant pas une fatalité : en partant de la demande des habitants et des entreprises, en s’appuyant sur les montages innovants et sur la créativité des acteurs de l’immobilier, il est possible d’inventer d’autres modèles.

Encore faut-il pour cela partager une vision de la métropole qui ne laisse aucun territoire à l’écart du progrès.